くろま流 × NAGOYA式 ブログ

東海・名古屋からまちおこしヒント探し始めて、結局国際経済のしくみに行きついた

ニューノーマルの時代から土地神話が崩れる?

コロナウイルスをきっかけに、今までの働き方は外出自粛から始まって、解消後も感染リスクに会社運営が影響を受けないように、自宅勤務を前提にした改善が一斉に始まったことから、今年初めて土地価格が前年よりマイナスを記録したそうです。

いわゆる地価は不動産とも言われ、資産になる金融商品ですが、企業業務のテレワーク化が進むことで、社屋としての経費削減を目指す企業が今後増えていくとなると、今後も地価はかつてないほど下落するのでしょうか。

 

また、総体的に企業所有としての地価が下がる傾向が発生する一方では、個人などが住居として所有する不動産は、変動が小さいためにむしろ高騰する現象が起き、分譲賃貸価格に影響する可能性も出てきます。

これらの不動産価値基準も、ニューノーマルの時代にも大きく変わる可能性があり、逆にいえば土地所有の価値観が再編成され、これまでの土地売買の手法が通用しなくなるなど、むしろ動かない資産ゆえのリスクが強調されていくのかもしれません。

 

これらの傾向は、現時点では推測に過ぎませんが、ウイルスリスクの一般化とDXの自動化合理化が相乗効果を生み出そうとしている時代では、不動産価値だけでなくこれまでの常識では分析できない、モノの価値が激変していく時代に入っているという現れなのでしょう。

特に、不動産に関しては同じ所有者でも、高齢者世代と若い世代のとの価値観ギャップが大きくなると考えら、その相対比率いかんでは土地活用の仕方が根本的に多様化する可能性が高くなるでしょう。

 

例えば、都市部と地方部の資産価値差が小さくなれば、地方の経済活動が活発化したり、土地価格が安くなることで、限られた土地所有者以外の有能な土地活用の多様化が起きて、今までにない土地活用や、新たな価値観が生まれることも考えられるでしょう。

日本は平地などの有効な土地が、国土が世界ゆえ不動産に対する執着心が強い傾向がありますが、世界でDXや感染リスク、気象変化に対する新しい価値観が標準化される時代には、日本もそれを受け入れていくしかなくなります。

 

これらの変化は、もちろん今日明日に急変するものではありませんが、年が変わるごとに確実に変化していくものであり、長期保有を前提とする不動産ホルダーにとって、土地の運用売却を考えるにはむしろ短過ぎる速さの変化です。

日本では今後、所有者の意識が全く変わらなければ近い将来日本独自の経済への悪影響が起きてくると想像できるだけに、持っているだけで儲かるという意識は変えていかないと、土地活用の意識にズレが起きて、対策が取れない問題になるでしょう。

 

こうした価値観の進化が無いものは、例えば印鑑のように価値の移行が時代にスムーズに沿わなかったために、突然破綻するという結果と同様のことが起きうることを、どの資産価値においても、柔軟に考え変化に対応しておく必要があります。

そもそも日本の土地が狭いゆえに、その公的な有効活用は今後ますます重要さを増していくでしょうが、私用地の土地活用さえも人口減少に合わせて、個人の資産価値を目減りさせても、公的な多様性を考えた土地活用へのシフトが長期的に、最も資産価値を高めることになる気がします。

 

所詮人口減少によって、既に「家余り」という不動産価値崩壊は始まっているわけですから、それを従来の通りの価値を維持できる不動産など、超が付くほど限定的なのは誰にでも分かっている事なのです。

であれば、不動産所有者の立場でしかできないことですが、石にしがみついても過去の資産価値に拘り続けるか、適度なところで損切をしてでも不動産価値を別の視点で活かす土地活用を目指すか、その分岐点は既に始まっています。

 

社会の仕組みがデジタル化や自動化に変化するのは今年の世界の動きで、一気に方向性は決まっている中で、その流れで目減りする不動産価値を、再編成するのは未体験の領域であり、金額も桁が大きいだけに簡単に動かないでしょう。

そのデジタル化は、ある程度人がサポートしておけば、近いうちに自動化されていくものですから、むしろ人間が人間故の拘りに固執して変化に順応できない悪影響を、土地資産の価値観の大きな変化が、予告しているようなものです。

 

資産運用に不動産を取り入れている方は、これからの時代かなりの運用リスクを覚悟する必要が有るかもしれません、日本ではしばらく世界に比べ変化に順応する時間がかかるため直ぐは無いにしても、最終的には判断が遅れた日本人がカモになる可能性もあると思っています。

金融資産の方がデジタル通貨にシフトするなど、データ分析がより数字にで透明化され、合理的な運用がしやすくなるでしょうから、不動産・先物資産は価値の見直しや気象の不安定化で、数字化しにくい点が増え先読みは困難になるのではないでしょうか。

 

デジタル化のリスクが無かったとしても、懸念されるのは住宅事情がコロナ禍の影響で、戸建てよりも集合住宅選択のリスクが大きくなっている点が挙げられ、集団感染が戸建住宅で発生した場合、隔離がしやすいメリットはあります。

集合住宅は、1名陽性者が出た場合の告知義務・共有部分の処理実行に時間がかかり、話が広がれば資産価値も下がることを考えると、不動産としては扱いにくい商品になることを計算に入れなくてはなりません。

 

不動産に限れば、そう遠くない時期に仕手筋による地価操作が起きるリスクは、合理的に考えればいつ起きても不思議では無く、その変動規模に対応できない者は、資産の目減りを避けられないでしょう。

そのリスクとは、本来の土地活用の姿に戻す動きであり、その正常な価値観を伴わない単なる資産でしかない不動産は、淘汰されると考えて欲しいのですが、正常な姿に戻すことこそ最もタブーとされるのが、大人の世界の厄介なところですね。