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くろま流 × NAGOYA式 ブログ

名古屋在住者の視点から地域産業・観光を通した活躍を応援。

路線価下がると、地方の価値は相対的に下がるのか?

生活住まい トレンド エンタメ 街づくり

 

  全国の土地の価値基準を定める路線価が今年も公表されましたね。

 今回は人口減少から地域の価値にまつわる、特に不動産などの地域に眠る土地活用をテーマに記事ります。

 

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  東海3県の土地路線価は近年下がっていいましたが、本年は愛知がようやくプラスで岐阜・三重でマイナスとなりました。

 アベノミクスの経済効果の上向きとは言われながら、相変わらず大型都市部を持たない地域は下落していますが、愛知とて名駅開発やリニア新幹線土地買収があるからこそ上がったに過ぎません。

 

 こう毎回下がる一方の路線価ですが、どこでも下がっているので地域活性化においてはプラス効果は全くありませんので、価値の下がる中でもいかに土地活用をしていくかが、ポイントになります。

 休遊地などの有効活用は、所有者が法人・個人・自治体のどれであっても生産性の低いものは、可能な限り公共の利益につなげたほうが、その地域全体の価値を上げてくれると考えれば、土地の価値が下がって地域イメージまで下げる必要は無いので、その中の一部でも有益な活用例を提示すれば、低土地単価と低付加価値は必ずしも一緒にならなくなるかもしれません。

 

 土地の価値創出方法は用途や規模によって異なりますので、街中の一軒家の土地なら周辺部をまとめて長屋(古!)とし、一軒をモデルルームにしてライフスタイルを解りやすくしたり、山間部の山林部まるごとなら既出例の通り、自然のテーマパークや橋掛けして展望を売り物にする例が考えられます。

 いずれも共通するのは、提供する目的がひと目で解りやすくしてある点です。

 

  街中の例で言えば、土地所有者がバラバラであるケースが散見され、筆者の近所でもそうですがまとめたくても思うに行かないようですが、土地所有者の高齢者でその家族含め資産引き継ぎが頓挫していて、問題になっています。

 そもそも不動産価値が、戦後のどさくさ紛れて所有した頃から異常な不動産価値感覚が蔓延している現状は、結果土地の価値を下げる結果となり、とても残念なことになっています。

 

 政府は近い将来に向けて土地の評価基準を根本的に時代や日本の現状に併せて見直す課題が残るでしょう。

 価値の目減りは当然混乱をきたしますので、一気にとは行かないでしょうが、所有者不在の土地はこれから増加の一途をたどるでしょうし、大手不動産屋の買い叩きでますます地域の土地活用が行き詰まってもおもしろくありませんので、政府は今のうちから先陣を切って、地域の土地有効活用に向けて動いてもいいのではないでしょうか。

 

  また山間部や農地については少しずつではありますが、ざっくりとした運用が可能なためか、バイオマスチップの間伐材活用や材木の地産地消による運送コスト低減で、現実的な採算性を上げている地域が散見されます。

 産業面以外の観光面でも林間学校や自然テーマパーク、スキー場を兼ねた高原植物園など、近年成功事例が上がっているのは喜ばしいことです。

 農業地でも小規模農地の採算性を見直し、借地として借り上げまとめて農業の株式会社化や、地方でもJAとは異なった共同経営体の成功事例も話題になりました。

 

 これらの事例によって土地の価値が必ずしも上がるというものではありません。土地の資産運用としての向上はこれからの日本では難しいでしょうから、資産価値が上がらなくても下がる土地価を逆手に取る活用する発想の切り替えは必須になりそうです。

 

 地方の路線価は東京都心部と相対的に語られ、土地神話を作り上げてきました、相対的プラマイ計算した結果の影響力は大きく、未だに本来の価値以上の都市部メリットを生み出しています。
 では地方で例えて三重県岐阜県の路線価がマイナスでも、地方の価値を上げるのは困難なのか? と言う問いかけにはそもそも人口対費用効果を考えれば、都市部と対抗する必要はないと言えます。

 

 上で述べたように、地方の私たちはあまりに都市部との差を意識しすぎる傾向はないでしょうか。
 路線価アップに地道を上げて前年度アップは見込めないのか? とばかりに気が向きすぎだった気がするのですが、何がマイナスで何がプラスか、まず地域魅力を明確に打ち出す取り組みで知恵を絞って結果を出せば、自ずと土地の価値は評価されます。

 

 まずは、下がれば価値が落ちると言う路線価の呪縛から解き放されなければならないでしょう。

 路線価は、それ自体バロメーターになる便利なものですが、本来以上の価値を求めてしまわないように注意が必要です。

 

 一面ではとても都合の悪い話でああっても、今までとは異なった地方の価値創出を模索するものにとって、有り難みのないものであるかもしれないなら、アイデアをひねり出してみる余地はありそうです。

 新しい価値は、なければ作ればいいだけで、それには出来上がったものを一旦壊す気概が必要で、例えば積極的に海外人材を招いて新しい空気を作るのも良いかもしれないし、その報酬に急遊地をある程度活用する資格を提供すれば、モチベーションにつながります。

 

 今まではアメリカ一辺倒だったお手本も、最近は北欧などの社会福祉や企業の姿勢が注目されることが多くなりましたので、それをきっかけにしても良いのですが、海外から日本に取り込めそうな土地活用を参考にするのは有効です。

 

 そのためにも、日本人は機会があれば積極的に、海外を見て歩いた方がいいのでしょう。そこには国内では得られない柔軟な視野と、思わぬ切り口が転がっています。

 これからの日本は、かつてない問題や可能性がたくさん出てくるでしょうから、そんな転換期だからこそ、特に次世代の若者には数が少ないだけにチャンスは多くあるので、前向きに取り組んでほしいと思うのです。

 

 路線価の下落は、所有者にとってとても切実な問題ですが、今後も人口減少とともに所有の価値は目減りしていく不動産が増えていくでしょう。例え本来個人所有のものであったとしても、その地域の土地をなんとか息を吹き返す算段を、いまから地域ごとに真剣に考えていかなければならないと、私たちは自覚する必要があります。

 

 

<路線価>愛知、4年連続上昇…三重、岐阜は低迷(毎日新聞